Как сдать квартиру и не прогадать

10.10.2018

У тех, кто решил заработать на сдаче квартиры в аренду, вариантов не так уж много. Можно искать арендаторов самому или обращаться в агентство. В последнем случае работать ваша недвижимость будет не только на вас, но и на вашего риэлтора. В этой статье мы расскажем, как быстро начать зарабатывать, не делясь собственными доходами с чужими людьми.

Готовим квартиру к сдаче в аренду

Соберите документы

Это первое, что попросит у вас потенциальный квартиросъемщик. Вам нужны паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписка), квитанции об оплате ЖКУ.

С первыми 2 документами все понятно. Квитанции нужны, чтобы подтвердить последние показания счетчика и отсутствие долгов. Кроме того, это позволит человеку понять, сколько ему предстоит платить зимой, а сколько летом.

Также необходимо составить грамотный договор найма: правильно указать адрес, обязанности сторон, сроки. Если чего-то не хватает или указано неверно, то договор, согласно ГК РФ, может быть признан ничтожным. Подробнее о договоре найма вы можете узнать из нашей предыдущей статьи.

Совет: установите срок аренды в 11 месяцев. Если заключать договор на год и больше, его придется регистрировать в ФНС и платить 13 % от дохода.

Подготовьте квартиру

Сделайте уборку, вывезите ненужные вещи. Докупите недостающее: мебель, посуду и технику (можно найти б/у в Интернете). С кабельным ТВ и Интернетом можно повременить. Жильцы подключат его сами на свое имя, ведь каждый дом уже имеет магистральный канал связи.

Бывает, что в ходе уборки обнаруживается необходимость в косметическом ремонте. 100-150 тысяч рублей вполне хватит, чтобы обновить обои, полы, сделать натяжной потолок и устранить мелкие недостатки.

Подобные вложения не являются обязательными, однако позволят вам установить лучшую цену за аренду и привлечь хороших жильцов.

Готовим квартиру к подаче объявления

Сделайте фотографии

Фотографии должны быть качественными и давать максимум информации об обстановке и состоянии жилья. Для этого нужно:

  1. Фотографировать при хорошем освещении, лучше всего днем;
  2. Снимать с общего плана, показывать всю комнату целиком;
  3. Сделать фотографии вида из окна, парковочного места, двора и подъезда.

Составьте объявление

Честно описывайте плюсы и минусы своей квартиры. В противном случае, вы впустую потратите свое и чужое время. Не стоит писать о близости к метро, если до него 20 минут на автобусе. Зато можно написать о тихом районе и уютной обстановке. Помните: чем больше ваше объявление соответствует действительности, тем больше у вас шансов найти подходящего арендатора.

Постарайтесь ничего не упустить. Например, вам не нравятся окна во двор, а кому-то будет удобно присматривать за детьми. Или у вас нет автомобиля, но он может быть у вашего арендатора — напишите о парковочных местах у дома. Упоминайте про детскую площадку, парк, стадион, фитнес-центр и т.п.

Пример объявления

Cдается двушка с ремонтом. От метро Щукинская 15 минут неспешным шагом, 5 минут на автобусе. Остановка в 50 метрах от дома. Все оборудование исправно, квартира ранее не сдавалась, сделан ремонт. На кухне плита газовая, духовки нет, есть микроволновая печь. Вид из окна во двор, тихие адекватные соседи. Магазины в шаговой доступности, рядом детский сад, школа, бассейн. Рассматриваются только некурящие! Оплата 45 000 руб. в месяц + счетчики.

По какой цене сдавать квартиру

Обоснованность цены можно рассчитать по формуле: (стоимость аренды за год/стоимость квартиры) х 100. Если полученная цифра ниже 6 — цена занижена, если больше 9 — завышена.

Например, однокомнатную квартиру в районе м. Кузьминки можно сдать за 30 000 при ее стоимости в 5 500 000 рублей. (30 000 × 12/5 500 000) × 100 = 6,5. Цена аренды находится в оптимальных значениях. Однако на стоимость аренды может влиять расположение и состояние квартиры (исторический центр, дизайнерский ремонт и т.д.). В среднем доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 6-8 %.

Помните, что любую квартиру можно сдать. Вопрос цены на это влияет весьма существенно. Поэтому подойдите к нему взвешенно. Не стоит публиковать предложение «сдам квартиру», если вы знаете, что цена несопоставимо завышена. Ваши арендаторы быстро найдут другой вариант. Поставите планку заведомо ниже — засомневаются в качестве.

Средние цены на аренду квартир в Москве (сентябрь 2018 года):

Где найти арендатора

Путь новичка — объявления через социальные сети и знакомых. Тут стоит помнить, что аренда квартир по цене «для своих» — это не бизнес. Избегая личных отношений при аренде квартир без посредников, вы гарантируете себе ежемесячное получение оплаты. Ориентируйтесь на места высокого спроса:

  • Ресурсы размещения объявлений частных лиц (например, форумы);
  • Специализированные группы в социальных сетях (VK, FB);
  • Сайты аренды квартир без посредников — например, monica.ru

Как выбрать арендатора

Универсальных правил не существует, однако есть вещи, которые нужно иметь ввиду:

  1. Наличие местной прописки может пригодиться при решении проблемных вопросов.
  2. Даже если ваши жильцы будут курить на балконе, стены и мебель в квартире могут приобрести запах табака.
  3. Даже самые обученные домашние животные точат когти и линяют. Кроме, разве что, рыбок.
  4. Арендаторы со своей мебелью будут заинтересованы в долгом сроке проживания не меньше вас.
  5. Выбирать стоит арендаторов со стабильным доходом — госслужащих, работников IT-сферы и т.д.

Эти советы помогут вам сдать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. В эпоху Интернета необходимость в риэлторах практически отпала. Минимальной предприимчивости достаточно, чтобы самостоятельно сдать квартиру в аренду. Что уже и делает большинство владельцев «свободного» жилья.

Почему не нужен риэлтор

Помните, что сотрудничество с агентством не только сокращает ваши доходы. У посредников есть ряд других минусов.

  1. Ваш критерий цена, а его — скорость сделки. Поэтому он всячески будет убеждать вас, что нужно поступиться в цене.
  2. Вы руководствуетесь собственными ожиданиями, агентство ориентировано на арендатора. Некоторые риэлторы прямым текстом советуют арендаторам соврать про наличие кошечки, собачки и даже еще одного ребенка.
  3. Не каждую квартиру риэлтор захочет предлагать, придется договариваться еще и с ним. Допустим, вы сделали новый ремонт и хотите попробовать сдать жилье немного дороже — для риэлтора вы тут же становитесь неинтересны.
  4. Вы не управляете спросом, а просто ждете, когда вам организуют показ. Вы даже не знаете, занимаются ли вашим объектом, и каждый день теряете деньги.

Начинайте сдавать и зарабатывать сами!

Удачи при сдаче!