Платить или не платить налог с аренды?

23.11.2018

Обязательно ли платить налог с аренды – вопрос, который решает каждый владелец квартиры перед тем, как сдать ее в аренду. И даже те, кто, казалось бы, давно определились, периодически задумываются, может быть, стоит поменять решение и начать отчитываться перед государством (или, наоборот, перестать это делать)? Разберемся – можно ли не вносить налог, какие суммы обязательны к перечислению, и что будет, если укрытие доходов раскроется?

«Я не трус, но я боюсь». Наказание за неуплату налогов

Начать стоит с самого неприятного. Чем грозит уклонение от уплаты налога с дохода? Согласно статистике доля россиян, сдающих жилье в аренду и регулярно вносящих налоги, с такого вида дохода не превышает 20%. Остальные 80% либо используют методы, позволяющие уйти от подобных затрат, либо просто на свой страх и риск стараются забыть о том, что такие поступки подпадают под действие статей Налогового, Административного и даже Уголовного кодексов РФ.

  • 119 статья НК РФ: штраф в размере 5% от неуплаченной суммы, но не больше 30% от всего укрытого объема денег и не меньше 1000 рублей;
  • 122 статья: если сумма, показанная в декларации меньше реальной (к этому варианту следует отнести и случаи, когда человек подает сведения, в которые не включает деньги, полученные с аренды), начисляется штраф в 20% неучтенной суммы плюс проценты за просрочку. Если же будет доказано, что это делалось умышленно, то штраф вырастает до 40%.

Но начисление штрафа не освобождает от ответственности за административные и уголовные нарушения:

  • 15.5 статья КоАП (кодекс об административных правонарушениях): за непредоставление или несвоевременное предоставление декларации – штраф 300-500 рублей (и только на юрлица);
  • 198 статья Уголовного кодекса: применяется, если не уплачивались деньги в «крупных» или «особо крупных» размерах. Может быть наложен штраф в 100-300 тысяч рублей, принудительные работы на один год, арест на полгода или даже лишение свободы до года.

Крупным размером считается 900 тысяч и больше, но не за год, а в сумме за три года. Поэтому для основной массы эти статьи не страшны, но, к примеру, арендодатели квартир в центре Москвы вполне могут задолжать государству такую сумму.

Еще один нюанс, который стоит отметить – владельцы муниципальных неприватизированных квартир могут сдавать свое жилье (или его часть) в аренду только после получения разрешен в муниципалитете. Просьба о выдаче такого соглашения равносильна заявлению о том, что вы будете получать доход. Если же не сообщать в муниципальные органы о планах на сдачу квартиры, то позже это может привести даже к выселению из социального жилья.

Но стоит обязательно отметить, что доказать факт аренды фискальным органам не так просто, и практики применения этих статей к арендаторам практически нет.

«Ловкость рук и никакого...»

Есть несколько способов, которые позволяют уйти от уплаты налога:

  • не прописывать сумму в договоре;
  • не заключать договор;
  • подписывать договоренность на срок меньше года.

Действительно реальным и тем, которым чаще всего пользуются, является последний. Договор заключается на 11 месяцев (срок может быть и 364 дня, главное, чтобы он был меньше года, но «круглые» даты удобнее). В таком случае вписывать доход, полученный за это время в декларацию, необязательно. После окончания записанного в договоре срока, он не продлевается, а заключается вновь на следующие 11 месяцев.

Варианты с договорами передачи в безвозмездное временное пользование или пропуском пункта о стоимости в договоре очень неудобные. Как налоговая инспекция не сможет предъявить претензии к хозяину квартиры, так и он в свою очередь не сможет потребовать от квартирантов своевременной оплаты, компенсации за испорченную мебель, технику или внешний вид квартиры.

«Кино в массы, деньги в кассы»

Иногда платить налоги с аренды приходится из-за сопутствующих обстоятельств:

  • арендаторы могут платить только безналичными на карту (к примеру, собственники живут в другом городе), а это после июля 2018 года стало нести определенные риски, ведущие к блокировке счета и его проверке;
  • арендаторам требуется временная регистрация по месту фактического проживания;
  • арендаторы желают воспользоваться налоговым вычетом с затрат на аренду квартиры (при наличии договора аренды можно получать возврат 13%, выплачиваемых за съем жилья);
  • у арендатора не одна квартира, предназначенная для дачи в аренду.

Во всех перечисленных случаях проще оплатить налог.

Выбор за вами!

Если вы решили выплачивать налоги, то потребуется определить, какой из видов налогообложения стоит выбрать:

  • как физическое лицо;
  • как индивидуальный предприниматель;
  • как индивидуальный предприниматель «на патенте».

В первом случае выплачивается налог, который равен подоходному налогу – 13%, эта цифра не зависит от общей суммы, от сроков выплат и т.д. Во втором выбирается упрощенная система налогообложения, при которой владелец жилья вносит 6% от получаемого дохода. Но при этом появляются обязательства по внесению обязательных платежей в Пенсионный фонд и Фонд медицинского страхования.

В заключение можно сказать, будете ли вы выплачивать налоги или нет, решать вам. Вы можете воспользоваться тем, что сейчас нарушения подобного порядка остаются безнаказанными, а можете «заплатить и спать спокойно».